前言

根据相关法律规定及一般性的租赁合同约定，厂房、商铺等经营性房屋被有关部门依法征收后，房屋租赁关系即宣告解除。在事先并无约定的情况下，承租方和被征收人往往产生纠纷，即承租方是否可以要求获得相关的装饰装修补偿，设备移装费用，停产停业损失等征收补偿。下面，以案例来说明。

案件基本事实

系争房屋位于上海市青浦区练西公路4429号，上下两层，面积为83.50平方米，由周某向案外人西岑建筑安装工程公司购得。

2018年12月14日，屠某（乙方、承租方）与周某（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2018年12月10日至2019年12月9日止。11.租赁期内如遇政策性总体规划要求动迁，乙方应予服从。甲方应予退回乙方剩余房租款。其它一切损失均由乙方自负。12.水、电费由乙方自负，甲方预收乙方水、电押金伍佰元（租赁期满后，归还乙方）。合同另约定其他事项。

合同签订后，双方按约履行，屠某支付周某水电押金500元。租赁期限到期后，屠某继续支付租金、承租上述房屋，双方成立不定期租赁合同。2023年12月10日，屠某支付周某女儿系争房屋2023年6月10日至2024年6月9日止的租金13,000元。2023年12月17日，周某女儿称要交房后60天政府才付补偿款，故房租算到当月10日，多出来的一个礼拜不算了。

另查明，2023年5月20日，上海建经房地产估价咨询有限公司对系争房屋出具评估报告：房屋补偿价格775,320元，装饰装修59,643元、附属设施9,070元、设备设施2,520元，合计846,553元。

装修明细如下：1.木地板（含踢脚线）13,440元，3.衣柜10,234元，4.涂料2,400元，5.夹板隔断1,960元，6.木门窗套2,625元，7.大理石（含踢脚线）6,600元，9.铝合金门3,024元，10.地砖1,260元，11.瓷砖5,808元，12.PVC吊顶756元，13.吊柜546元，14.镜子140元，15.台盆350元，16.浴缸1,520元，17.抽水马桶770元，18.搪瓷水斗350元，19.不锈钢扶手1,800元，20.不锈钢防盗栅360元，21.二次照明布线工程（含配电箱/板/开关、灯具）1,200元，22.卷帘门4,500元。合计59,643元。

附属设施明细表为：1.水泥地3,770元，2.广告牌4,050元，3.物资搬迁1,000元，4.摄像头250元。合计9,070元。

设备设施明细如下：1.空调移机800元，2.热水器移机300元，3.宽带移机520元，4.有线电视移机500元，5.固定电话移机400元。合计2,520元。

2023年5月27日，上海市宝山第一房屋征收服务事务所有限公司（甲方）与被补偿人周某（户）（乙方）签订《青浦区金泽镇西岑社区城中村改造项目非居住房屋征收补偿协议书》，约定一、乙方所有的房屋坐落在练西公路4429号，建筑面积为85.20平方米，镇（街道）认定合法有效建筑面积为85.20平方米。二、乙方房屋经上海建经房地产估价咨询有限公司评估，其房屋补偿单价为9,100元/平方米。三、甲方应当支付乙方房屋补偿款775,320元。四、甲方付给乙方房屋装饰、附属物等按照国家建筑征地财物补偿标准补偿款：71,233元。五、其他各项补助合计90,200元，其中：经营补偿费85,200元，执照变更费5,000元。六、各类奖励费合计305,000元，其中：承租人：腾房奖励费5,000元，被补偿人：评估奖励费50,000元，速迁奖励费50,000元，交房奖励费200,000元。七、本协议各项费用相加，甲方实付乙方货币补偿款为1,241,753元。八、乙方在签订本协议在规定期限搬离原址，并负责房屋使用人如期搬迁。如房屋使用人未按期搬迁的，则视作乙方未搬迁。乙方未在本条规定期限内搬离并交房的，将取消交房奖励费。甲方在乙方搬离原址后60个工作日内支付补偿款。合同另约定了其他事项。

2023年12月4日，镇政府出具腾房告知书，称系争房屋最后腾房期限为2023年12月15日。后屠某搬离房屋。2024年1月10日，屠某返还周某系争房屋钥匙。周某为屠某垫付水电费525元。

以上查明的事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，屠某提供的房屋租赁合同、营业执照、租金收据、微信聊天记录、腾房告知书、产权证明、征收补偿协议、评估报告、房屋照片，周某提供的征收补偿协议、水电费凭证，上述证据并经庭质证，本院予以确认。

审理中，屠某称自己从事渔具出售，每月利润5,000元，故停业损失应属于屠某。固话宽带等均是屠某申请的，室内物资属于屠某，故相应的移机费2,520元和物资搬离费1,000元应属于屠某。屠某配合评估和搬离，故评估奖励费、速迁奖励费、交房奖励费中的175,000元应属于屠某。

审理中，周某提供2023年12月1日上海市青浦区金泽镇房屋土地征收补偿安置办公室出具的情况说明（内容为：本次《金泽镇西岑社区城中村改造项目非居房屋征收补偿实施方案（门面房、类门面房）》，签约对象为房屋所有人，而非承租人。对经营补偿做如下解释说明：房屋补偿内容之经营补偿，该费用系补偿给门面房或类门面房实际经营者，但实际经营者并非指代承租人。基于该房屋的门面房性质，系房屋所有人用于商业经营使用，故房屋所有人属于我办认为的实际经营者。承租人是否有权请求分割该笔费用，应视房屋所有人与承租人之间的租赁合同约定而定，由房屋所有人及承租人自行解决，与我办无关），以证明经营补偿是房屋产权人的，是基于门面房性质的补偿，不是实际承租人的经营补偿。屠某对该情况说明真实性不认可，并认为根据已有判例，产权人出租和承租人经营均是经营行为，故停产停业损失承租人主张一半尚属合理。

法院判决

院认为，屠某与周某签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定应为合法有效，双方均应恪守。合同到期后，双方成立不定期租赁合同，双方未约定变更的事项仍可遵循书面合同约定。系争房屋于2023年上半年进入征收程序，屠某也已配合评估，屠某于2023年12月10日支付2023年6月10日至2024年6月9日租金后，周某的女儿于2023年12月17日告知房租结算至2023年12月10日，其余租金予以返还，视为双方均同意因遇政府征收房屋而解除房屋租赁合同。根据合同约定，遇政府征收时，由周某返还房租，其余损失由屠某自行承担。本案中屠某未举证证明其出资进行装修、添置设施设备。本院酌情确认周某应支付屠某补偿款60,000元。

双方均同意周某返还租金和屠某再支付水电费25元，屠某同意在诉请中扣除25元，本院予以照准。本院确认酌情在返还租金6,500元中扣除25元，应返还租金计6,475元。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零七条、第七百三十条规定，判决如下：

一、被告周某应于本判决生效之日起十日内支付原告屠某征收补偿款60,000元；

二、被告周某应于本判决生效之日起十日内返还原告屠某租金6,475元。

 

律师点评

在厂房、商铺等经营性房产的征收中，被征收人一般会获得搬迁安置、设备移装、经营执照或一些特殊证照变更办理补偿、停产停业损失等费用。该类租赁合同纠纷的司法裁判中，在无事先约定的情况下，多数判决认为因房产在租期内被征收，承租人的生产经营收到一定的影响，也产生了一定的损失，故承租人有权主张部分上述与生产经营，或与承租人贡献有关的部分补偿款。