案件争议焦点：合同约定违约一方赔偿总价款的20%，但违约方因违约所获得的收益超过20%的，法院是否会提高违约方的赔偿金额？

 

【案件基本事实】

2020年9月20日，黄某（买受人，乙方）与王某永、丁某萍（卖售人，甲方）签订房地产买卖合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款485万元，2021年1月11日前办理转让过户手续。并约定若一方违约，违约金为总房价款的20%，违约方需额外承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师费等。购买方支付定金40万元。

2021年1月13日，王某永、丁某萍取得系争房屋产证。

2021年1月16日，王某永、丁某萍向黄某发送特别告知，希望解除合同，并愿意赔偿双倍定金。

双方协商不成，购买方将出售方告上法庭。

【原告诉请】

1．确认双方2020年9月20日签订的房屋买卖合同于2021年3月23日解除；

2．判令王某永、丁某萍支付违约金150万元；

3．判令王某永、丁某萍支付律师费20万元；

4．判令王某永、丁某萍承担案件受理费、保全费、保全担保费。

【评估房屋涨价142万】

一审法院委托上海XX有限公司对系争房屋于2021年3月23日的市场价值进行评估。2021年6月23日，上海XX有限公司出具沪富估报（2021）第0256号估价报告，报告显示，系争房屋2021年3月23日的市场价值为627万元。

【被告答辩】

王某永、丁某萍认可真实性，但认为与本案无关，且黄某系因限购政策导致丧失购房资格，故限购政策出台后即2021年1月21日后黄某不再有主张差价损失的资格，评估费不同意承担。

【一审判决】：赔60万元

王某永、丁某萍未按约配合办理网签及过户属于违约，然新政出台后，黄某限购，双方合同无法继续履行，故黄某主张双方就系争房屋成立的买卖合同关系于解除通知送达王某永、丁某萍即第一次庭审2021年3月23日解除具有事实和法律依据，予以准许。合同解除后，黄某依照合同约定及估价结果诉请解约违约金150万元，王某永、丁某萍认为违约金过高，要求调整。法院综合考虑王某永、丁某萍的违约情况及黄某损失后，酌情将违约金调整至50万元。至于律师费、保全担保费的诉请，王某永、丁某萍认为过高，法院结合本案案情，酌情确定由王某永、丁某萍支付10万元。

【二审判决】：赔134万

被上诉人提供4份政府文件以及一份中介公司的房源挂牌价，证明涉案房屋经政府调控后，市场价一直保持在660万元，上诉人无损失。

2021年1月21日，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，规定夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。据此规定，上诉人属于限购对象。

本案中，双方在买卖合同中约定2021年1月11日为最后的网签日，同时在同日的补充协议中约定被上诉人产权证办理完毕后协商日期签署示范文本。后产权证于2021年1月13日办出，被上诉人随即在2021年1月16日发函解除合同，并愿意承担双倍返还定金之责，一审根据案件事实确认被上诉人未按约配合网签及过户属于违约，本院不持异议。

上诉人认为其另行购买学区房，房价上涨150万元，其主张150万元的违约金并不过高。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违约一方订立合同时应当预见到的因违约可能造成的损失。上诉人主张的房价上涨的损失主要依据是案外人何某购买房屋的额外成本支出，一则被上诉人对于何某与上诉人之间的关系以及何某买卖合同等资料与本案的关联性均不认可，二则，每套房屋根据其面积、户型、楼层以及装修程度等因素，即使所处同一小区，房价也可能不同，并不具有可比性，故上诉人依据案外人购房成本的增加认定其实际损失，本院难以采纳。经鉴定，买卖合同解除时点涉案房屋已经上涨142万元，虽然被上诉人不予认可，但该鉴定系法院委托专业机构所作，且是针对涉案房屋，该结果相对客观公正，予以采纳。

对于违约金的调整，法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中新政出台，上诉人被划入限购范围，但此节事实发生在被上诉人明确表示不再出售涉案房屋且协商无果之后，系被上诉人违约而致的后果，限购的责任不应由上诉人承担。根据买卖合同约定，被上诉人违约应向上诉人承担总房款20％的违约责任。被上诉人主张违约金过高，请求调整，考虑到被上诉人的违约情节、房价的上涨情况以及本案的其他事实，本院酌情将违约金调整为113万元。至于律师费和担保费，因该部分费用系上诉人实际支出，且双方买卖合同明确约定由违约方即被上诉人承担，被上诉人应按实支付给上诉人。一审酌情调整的违约金数额过低，不足以弥补上诉人的损失，本院予以纠正。

二审法院最终判决，被告支付原告违约金113万元，律师费、保全担保费共计216,200元。