疫情期间，房屋买卖合同的一方当事人在国外不能回国；另一方面，2020至2021年，上海房价经历了较大幅度的上涨，出售方意图跳价违约。房屋购买方向法院起诉，要求出售方履行房屋买卖合同并承担违约责任，法院会如何判决呢？我们援引一则判决来看法官的裁判逻辑。

裁判要旨

1.出售方因疫情原因不能回国办理过户手续，不构成恶意违约；

2.网签合同在先，支付购房款在后，符合房产交易惯例；买方未按合同约定时间支付尾款，系行使先履行抗辩权，不构成违约；

3.由于房价大幅上涨，按原合同约定价格履行合同，对出售方明显不公平，由法院对交易价格进行调整以平衡双方利益。

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案号：（2021）沪0109民初2148号

案件基本事实

2019年12月31日，何某琴（买受方、乙方）与吕某行（出卖方、甲方）通过A公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：乙方通过丙方居间介绍向甲方购买涉案房屋，总房价款421万元。并签订《房屋买卖合同》。

合同签订后，何某琴支付的5万元意向金转为定金。2020年1月5日，何某琴向吕某行转账支付第二笔定金5万元。

2020年1月中旬，吕某行出国，出国前告知了A公司经办人员李某丽。因疫情管控，吕某行未能于2020年4月底前回国网签《上海市房地产买卖合同》。

吕某行又将涉案房屋对外出租。尔后，吕某行又提出何某琴再先行支付30万元，何某琴同意再先行支付30万元。吕某行向租客收回涉案房屋后交钥匙交给何某琴。

2020年12月31日，吕某行回国，并于2021年1月15日回上海，居家隔离至2021年1月21日。

2021年1月24日，吕某行提出解除《房屋买卖合同》。

审理中，法院就涉案房屋的市场价格向上海C有限公司进行咨询，询价结果为：2020年9月的市场买卖价格约为425万元，2021年1月的市场买卖价格约为445万元，2021年12月的市场买卖价格约为510万元。

 

原告诉请

要求继续履行购房合同；要求判令卖方违约，并酌情支付违约金20万元；律师费和诉讼费由卖方承担。

被告辩称

不同意原告的全部诉讼请求；并提出反诉，要求确认解除《房屋买卖合同》，买方支付违约金20万元，租赁合同解约损失45,247.06元及房屋占用费。

 

法院判决

1.《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。2.从约定的时间节点可以看出，交易流程为网签合同在先，支付购房款在后，符合房产交易惯例。

3.吕某行在签订合同后出国，因疫情防控，其未能及时回国与何某琴网签合同，属于事出有因，不构成恶意违约。

4.买卖双方履行义务有先后顺序。何某琴在未网签合同的情况下拒绝支付该笔款项，于法有据，其享有先履行抗辩权。吕某行以何某琴未支付263万元购房款和租金为由拒绝履行合同，理由不成立。

5.双方对交房、不付租金达成了合意，故何某琴不构成违约。

6.吕某行因疫情防控未能及时回国，期间房价有较大幅度上涨，房价上涨的损失后果不可归责于任何一方。但如仍按照合同约定价格进行交易，由吕某行承担全部房价上涨损失，对其明显不公平。

7.法院根据实际情况酌情确定房屋交易价格（为431万元，较合同价格上涨10万元）。

 

律师分析

因疫情导致无法网签过户，属于不可抗力，买卖双方均不用承担违约责任。在房屋买卖合同可实际完成履行的情况下，司法裁判以促进交易为原则，因此解除合同的主张一般不会被采纳。

在卖家回国后，合同履行的障碍已消除，卖家拒绝过户，事实上构成违约，但鉴于其已将房屋交付给买方使用，买方实际损失并不大，因此法院未判卖家违约。

按一般原则，买卖双方均应按照合同约定的价格履行。仅因房价大幅上涨，卖家要求提升交易价格的请求一般不被法院支持。但因疫情导致合同无法履行期间房价的上涨，不能使出卖方单方面承受损失，因此法官考虑卖家回国后实际能够履行合同时的市场价（445万元）为参考，将交易价格由421万元调整为431万元。