因疫情或防控措施影响，是否构成房屋买卖合同履行中的不可抗力，是否可以解除合同，违约责任和过错如何认定
疫情或防控措施
是够构成房屋买卖合同履行中的不可抗力
答：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情或防控措施一般属于法律规定的不可抗力。法院应根据疫情发生时间、严重程度、地域范围等对房屋买卖合同履行的实际影响进行综合判断。
依据：《中华人民共和国民法典》
第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》
问题2：疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力
答：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。
疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。
受疫情或防控措施影响
房屋买卖合同履行困难的
可否一次为由解除合同
答：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人以合同履行困难为由请求解除合同，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持.因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
房屋买卖合同履行中
因疫情或防控措施影响
继续履行对一方明显不公平
如何处理
答：继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应
当结合案件实际情况决定是否予以支持。
三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：(二)继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。
因疫情或防控措施
导致不能履行房屋买卖合同的
该怎么办
答：当事人应及时通知对方，避免损失扩大，并应当在合理期限内提供证明。
第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
因疫情或防控措施
在房屋买卖合同履行中
产生履行障碍怎么办
因疫情影响发生履约障碍的当事人，应遵循诚信原则，切实履行通知、协助等义务，并在合理期限内提供证明；对方当事人也应采取措施，避免损失扩大。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》
问题3：因受疫情或疫情防控措施影响，合同当事人不能按时履约时负有哪些义务？
答：合同当事人受到疫情影响不能履约时，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。因受疫情影响发生履约障碍的一方当事人，应及时通知对方当事人，并在合理期限内提供证明；对方当事人也应及时采取必要措施，防止损失的扩大。
除了受疫情或防控措施影响外
当事人对房屋买卖合同
不能履行也存在过错
如何处理
答：首先应查明疫情或防控措施对合同不能履行的影响程度，如当事人对合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法确定责任承担的比例。
三、。。。。。
(一)疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任.
因疫情或防控措施
不能如期取得银行贷款以支付房款
应如何处理
答：如能证明因受疫情或防控措施影响，无法如期取得银行贷款以支付房款的，当事人可请求解除合同，相应购房款本金及其利息或者定金应返还买受人。
受疫情或防控措施影响
开发商逾期交房
购房者能否解除合同并要求承担违约责任
答;如疫情后商品房的开发建设不存在障碍，逾期交房确因受疫情或防控措施影响这一不可归责于开发商的原因，则购房者不能以此为由解除合同并要求承担违约责任。若逾期交房的原因还包括开发商自身的原因，则应查明疫情对逾期交房的影响程度，然后确定开发商应否承担责任及责任比例。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。
购房者签订预约合同后
因疫情影响无法签订正式买卖合同
能否解除预约合同并返还定金
如能证明确因受疫情或防控措施影响，无法签订正式商品房买卖合同的，购房人可以请求解除预约合同并要求开发商返还定金。
