2021年1月21日，上海市住房城乡建设管理委等单位联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，提出：调整增值税免征年限，将个人对外销售住房增值税征免年薪从2年提高至5年。按照房产交易新政之前的规定，满2年不满5年的非普通住宅差额(核定价-购入价)征收增值税；按照房产交易新政，满2年不满5年非普通住宅均全额征收增值税。

由此导致满2不满5的一些房屋交易税费成本上升，买卖双方关于增加的税额承担比例不能协商达成一致而无法履行房屋买卖合同，纠纷由此产生。

在约定交易产生的相关税费由一方承担的情况下，该方不愿意承担由于政策变动增加的税费是否构成违约？

我们来看浦东新区人民法院的一份判决书。

 

基本事实

经审理查明：两原告系母子关系，两被告系夫妻关系。系争房屋为两被告所有。2021年1月3日，两原告(买受方、乙方)、两被告(出售方、甲方)及元亿公司(居间方、丙方)签订就系争房屋交易签订居间协议，约定房屋总价580万元；双方买卖合同合法成立时，视为丙方完成媒介居间义务，甲方、乙方按房屋总价的1%、2%向丙方支付佣金；若甲方或乙方另行与丙方签署佣金确认书，佣金标准及支付时间以确认书为准。同时，两原告(买受方、乙方)、两被告(出售方、甲方)签订房屋买卖合同，约定房屋总价580万元；为办理交易过户需要，2021年2月2日前双方签订网签合同；定金30万元；签订网签合同当日支付首期房款110万元(已含定金)，第二期房款155万元，乙方在签订网签合同后7个工作日内向银行申请贷款并与过户日期前完成审批，贷款不足的，于过户当日补足；2021年4月10日前办理过户；其他房款260万元于2021年4月10日前支付；2021年4月10日办理房屋交接，交接事宜完毕后支付尾款5万元；若因乙方原因导致合同无法履行，甲方有权没收定金，因甲方原因导致合同无法履行的，乙方双倍返还定金。手写备注：乙方于2021年3月10日前再支付50万元；上述房款为乙方购买该套房屋的所有费用，不再额外支出其他费用。当日，原告向被告支付定金30万元。

同日，被告(佣金支付人、甲方)与元亿公司(佣金收受人、乙方)签订佣金确认书，约定佣金25万元。手写备注：甲方净到手价555万元，上述费用为此次交易中所产生的税费及中介费及贷款费用。

关于上述买卖合同中房屋总价及手写备注的解释，原告称580万元为其净出售价，卖家增值税及个税及买家契税均应由被告承担。被告称580万中包括卖家增值税及个税及买家契税，故税费均应由元亿公司承担。

2021年1月21日，本市住房城乡建设管理委等单位联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称房产交易新政)，提出：调整增值税免征年限，将个人对外销售住房增值税征免年薪从2年提高至5年。按照房产交易新政之前的规定，满2年不满5年的非普通住宅差额(核定价-购入价)征收增值税；按照房产交易新政，满2年不满5年非普通住宅均全额征收增值税。

关于系争房屋交易因房产交易新政后产生的增值税税收差额：原告称25万元左右；被告称签约时其与元亿公司约定(原告净出售价580万-被告净到手价555万=25万)25万元中包含11.6万元中介费，剩余13.4万元为税费，后元亿公司同意不收取中介费，按照新政计算税费总计30万元，故税收差额在15万元左右。

2021年2月11日，被告通过微信告知元亿公司工作人员：由于你方没有在协议时间内完成购房手续，致使合同无效终止，特此通知。

元亿公司同日向原告转达该信息。

以上事实，由居间协议、买卖合同、佣金确认书、付款凭证、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在卷佐证。

 

法院认为

首先，被告与元亿公司在居间合同关系中作出其净到手价555万元的约定不能对原告发生拘束力，双方当事人之间的权利义务关系应以案涉房屋买卖合同为准。

其次，双方均确认案涉房屋买卖合同约定的房屋总价580万元中包含卖家增值税及个税及买家契税，该种约定系基于双方对系争房屋属满2年不满5年的非普通住宅的认知之上，具体而言，基于签约时的税收政策，双方均知悉系争房屋交易时应按差额(核定价-购入价)征收增值税。双方签约之后至约定的网签日期之前，本市出台房产交易新政，新政规定全额征收增值税，确使系争房屋交易产生增值税差额。此种情况下，被告作为出卖方出于与对方分担新增税费的目的，提出重新确定交易价格，符合常理，双方应依据诚实信用原则就重新调整交易价格进行协商。双方直至本案诉讼仍未能协商一致，故案涉房屋买卖合同现已无法继续履行。被告在本案诉讼前已明确表示不再继续履行合同，而原告诉请解除合同，故案涉房屋买卖合同因双方合意而于2021年5月11日解除，本院予以确认。

最后，合同解除后，被告已收取的定金30万元应向原告返还，故对返还定金30万元的诉请予以支持。

税收政策变化属于当事人缔约时所不能预见的因素，合同解除不可归责于买卖任何一方。

在双方无法就交易价格协商一致的情况下，被告未与原告签订网签合同，其行为不构成违约。原告诉请被告另行支付定金和赔偿损失的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。

律师意见

在本案中，法官认为由于限购政策的变化导致税费上升，法官依据关于情势变更的相关法律认为，政策变化属于当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，故合同解除的不可规则于买卖任何一方。

根据《中华人民共和国民法典》第533条的规定，情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。