陕西六建与咸阳经纬置业施工合同纠纷，百余套已售房产被查封

2022年5月16日

文章摘要：

在商品房买卖合同纠纷中，即使未网签，商品房消费者的权利优先于工程价款优先权及抵押权

施工合同纠纷涉工程款超2亿元

咸阳中院在审理陕西建工第六建设集团有限公司（下称陕建六公司）与咸阳经纬置业有限公司（下称经纬公司）、咸阳凯发房地产开发有限责任公司（下称凯发公司）、韩文凯（凯发公司法定代表人）建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年7月10日作出（2020）陕04民初272号民事裁定书，依法冻结被申请人经纬公司、凯发公司、韩文凯银行存款合计213087450.54元或查封、扣押其同等价值的其它财产。

法院查封100余套已售房产

2020年7月14日，咸阳中院作出（2020）陕04执保26号协助执行通知书，查封经纬公司名下金域咸阳楼盘未网签过户房产，其中住宅128套，商铺50套，查封期限三年，从2020年7月14日至2023年7月13日止。查封期间不得买卖、转让、过户等。同日，咸阳中院将上述民事裁定书及协助执行通知书向咸阳市房地产交易管理处进行了送达，但未在被查封的房产处张贴查封公告。在案件进入执行程序后，咸阳中院于2021年9月1日和11月2日作出（2021）陕04执93号公告，对查封被执行人经纬置公司名下的金域咸阳住宅50套和50套商铺张贴了查封公告。

业主提起执行异议之诉

之后，上述被查封房产的部分实际所有人发起执行异议之诉，称在法院查封之前，他们已在与经纬公司签订了《房屋买卖合同》，交付了合理的购房款，因此提出执行异议申请，请求法院撤销相关查封。

对此，陕建六公司的主要观点是，执行异议申请人和被执行人经纬公司签订的《房屋买卖合同》《房屋认购申请书》属于商品房预约合同，并非正式的《商品房买卖合同》，双方订立预约合同的根本目的在于订立本约合同，但双方至今仍未签订《商品房买卖合同》。因此，申请人对案涉房屋所享有的权益并不足以排除强制执行。

被执行人经纬公司称，案外异议人所购买的房屋未能完成《商品房买卖合同》的网签备案手续，是由经纬公司的过错造成，案外异议人不存在过错。案外异议人购买的房屋系合法购买，不应查封案外异议人所购买房屋。

保护购房消费者，中止执行

咸阳中院审理后认为，案件的争议焦点为该院查封案外人名下涉案房产应否解封，案外人所提异议请求能否对抗本案的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

而上述案外人提出的异议符合相关法律法规，理由成立。因此，咸阳中院最终支持了案外人的执行异议申请，裁定中止对相关涉案房产的执行。中国裁判文书网公布的裁定书显示，上述被查封的178套房产中，已有80余套被裁定中止执行。