私房共有产权的产生

顾名思义，共有产权即是指房屋的产权人不只一人。一般分为两种情况：

1. 原始取得。比如夫妻对于自有房屋，若无约定，为共同共有。

2. 因原始产权人去世，私房作为遗产，则继承人成为自然的共有产权人。《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”。根据法律规定，被继承人死亡后，无需办理过户登记，继承人自动获得房屋产权。

在共有产权房屋动迁征收的情况下，部分共有产权人签订的房屋征收协议是否对全体有效呢？

 

来看下面一则行政诉讼判例：

案件背景简述：

被征收房屋为四人共有产权的私房，其中一人未参与签约。另三人及利益相关人委托签约代表与动迁组签约后，该房屋被拆除。未签约人提起行政诉讼，讼请认定该征收协议无效。

原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上海市虹口区人民政府于2017年6月30日作出房屋征收决定，依法对系争房屋实施征收。虹口房管局作为该行政区域的房屋征收部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。依照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条的规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人签订。系争房屋的部分权利人于征收前死亡。征收中该户的部分共有产权人全权委托朱A、朱B代为处理此次房屋征收补偿事宜，系该部分共有产权人的真实意思表示，协议内容未侵犯朱C、王D、王E的合法权益，亦实现了该户可得征收补偿利益的最大化。况且，本案也无证据证明虹口房管局与朱A、朱B之间存在恶意串通等情形。此外，协议所约定的补偿方式、房屋补偿款的计算以及奖励、补贴等内容均符合法律、法规规定和基地的补偿政策，该协议应属有效。至于朱C、王D、王E与其他共有产权人对征收补偿利益的分配存在分歧，可通过其他途径予以解决。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，于2018年7月16日判决驳回朱C、王D、王E的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由朱C、王D、王E共同负担。判决后，朱C、王D、王E不服，上诉于本院。

上诉人朱C、王D、王E上诉称：被上诉人严重违反法定程序，没有向上诉人送达评估报告，且签约主体确定程序违法。同时被上诉人与朱A、朱B恶意串通，损害了三上诉人的合法权益，征收协议应为无效。原审判决认定事实错误，适用法律不当，故请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉请。

被上诉人虹口房管局辩称：上诉人对房屋征收的情况是知晓的，只是与其他共有人未能就征收利益分配达成一致意见，导致未能与原审第三人共同签约。为了该户能获取最大的征收利益并保障实际居住人改善居住环境的需要，被上诉人与受所有原审第三人委托的朱A、朱B签订征收协议，协议内容符合法律、法规规定，也包括了上诉人的利益。协议也不存在被上诉人与被委托人有恶意串通的情形。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人朱A、朱B述称：其不同意上诉人的诉讼请求，请求驳回上诉，维持原判。

在本院审理中，本院组织三方进行调解，但因各方意见分歧较大，未能达成一致意见。

经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。

本院认为：被上诉人虹口房管局作为该行政区域的房屋征收部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。依照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条的规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人签订。本案的争议焦点系房屋征收部门与部分共有产权人的委托代理人签订的房屋征收补偿协议是否当然无效。本案中三上诉人和众原审第三人除朱B外均系系争房屋的共有产权人，系争房屋征收开始后，所有共有产权人理应共同协商推举委托代理人进行签约，但由于三上诉人实际不居住在系争房屋内，与其他共有人未能就征收利益分配达成一致意见，导致未能与原审第三人共同签约。而该户的其他共有产权人全权委托朱B、朱A代为处理此次房屋征收补偿事宜，系该部分共有产权人的真实意思表示。对此，本院认为被上诉人虽在签约主体的确定方面存在一定的瑕疵，但协议所约定的补偿方式、房屋补偿款的计算以及奖励、补贴等内容均符合法律、法规规定和基地的补偿政策。协议内容未侵犯三上诉人在内的整户的合法权益，亦实现了该户可得征收补偿利益的最大化。另上诉人也无证据证明被上诉人与朱A、朱B之间存在恶意串通等情形，所以该协议应属有效。至于三上诉人与其他共有产权人对征收补偿利益的分配存在分歧，可以通过调解协商或民事诉讼予以解决，不宜因为户内共有产权人的补偿利益的分配分歧而影响整户的合法利益最大化保障。综上，原审判决驳回朱C、王D、王E的诉讼请求并无不当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

 

律师提醒：

检阅数千判例，也难找到两个完全一样的。若您遇到类似问题，最好先咨询律师给出专业的意见。