虹口区瑞康里城市更新试点项目
安置方案（征求意见稿）

一、更新试点原则
本项目试点遵循公开透明原则。

二、更新实施范围
更新四至范围：东至哈尔滨路，南至嘉兴路、新嘉路，西至四平路，北至海伦路。具体门牌号由实施主体另行公布。

三、实施主体
上海虹口城市更新建设发展有限公司、上海虹房（集团）有限公司。

四、签约主体
(一)关于公房签约主体

公房的更新协议由实施主体与公房承租人签订。

公房承租人指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位，以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。公房承租人死亡或户口迁离本市，更新协议签订前，本处有本市常住户口的共同居住人协商一致的，由当事人提出申请，物业公司办理公房承租人变更手续，变更后的公房承租人作为更新协议签约主体。更新协议签订前，各当事人之间仍未协商一致的，按以下流程确定更新协议的签约主体：

1、“公信评议监督小组”组织派出所、物业公司及实施主体，根据公房租赁相关规定确定共同居住人。意见不一致的，由虹房集团和物业公司按照公房承租人变更的相关规定确定共同居住人。

2、实施主体对确定的共同居住人进行调查。

3、调查完毕后，实施主体将相关资料提交“公信评议监督小组”，由“公信评议监督小组”组织当事人进行协商。实施主体应将协商的时间、地点等相关事项书面通知当事人。

4、“公信评议监督小组”组织当事人协商时，由人民调解员主持，协商、调解记录应由参会人员签字确认。当事人协商一致的，由物业公司根据协商结果变更公房承租人，变更后的公房承租人作为更新协议签约主体。当事人经两次调解仍未协商一致，或者经书面通知两次无正当理由不参加协商的，由虹房集团和物业公司按照相关规定书面确定公房承租人，确定后的公房承租人作为更新协议签约主体。

(二)关于私有房屋签约主体

私有房屋的更新协议由实施主体与私有房屋产权人签订。

私有房屋产权人以不动产权属证书为准。不动产权属证书记载的私有房屋产权人死亡的，由其继承人作为签约主体。不属于公房占地范围内且未附着于公房的未经登记房屋，有相关批准文件记载的，其权利人可作为签约主体，无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，其权利人可作为签约主体。更新协议签订前，由共有产权人就签约事宜进行协商。共有产权人之间协商一致的，可以由共有产权人共同签订更新协议，也可以由共有产权人委托代理人签订更新协议。

共有产权人之间不能就签约达成一致的，由“公信评议监督小组”组织共有产权人进行调解。共有产权人经两次调解仍未达成一致，或者经书面通知两次无正当理由不参加调解的，由同意签约的实际居住的产权人作为签约人；旧房已出租或空置的，由同意签约的产权人作为签约人。签约人在签订更新协议时，应当同时签署同意承担相应责任的承诺书。

五、计户标准

以经区人民政府审核同意的安置方案公布之日合法有效的公房租赁凭证、公有非居住房屋租赁合同、不动产权属证书计户，按户进行签约。本方案中所指的户，均指按上述计户标准认定的户。同一房屋的共有人分别持证的，按一户进行签约。

六、旧房调查登记

实施主体对实施范围内旧房的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，公房承租人、私有房屋产权人及房屋管理部门和不动产登记机构予以配合。实施主体在更新协议签订前将调查结果在实施范围内公布。

七、旧房建筑面积计算方式

(一)居住房屋建筑面积计算方式

1、公有居住房屋建筑面积计算方式

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；如租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数换算成建筑面积：

房屋类型	公寓	独立住宅 （花园住宅）	新里住宅	新工房 （有电梯、成套）	新工房 （无电梯、成套）	新工房 （无电梯、不成套）	“两万户” 新工房	旧里住宅	简屋
换算系数	2.06	1.83	1.82	2.00	1.98	1.94	1.65	1.54	1.25

 

上表中的房屋类型以公房管理资料记载的房屋类型为准。如公房管理资料没有记载的，由实施主体向市房科院提出房屋建筑类型鉴定委托。

租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。仅承租一个居住部位且为阁楼，如阁楼最高处的高度低于1.2米（含）的，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

换算建筑面积的基数为租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯问等部位的面积不属于居住面积，不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。租用公房凭证未作记载的部位均不计算建筑面积，公房管理资料记载按照公房承租且收取租金的除外。

2、私有居住房屋建筑面积计算方式

(1)已经登记的房屋建筑面积计算标准对于已经登记的居住房屋，其建筑面积，一般以不动产权属证书和不动产登记簿的记载为准；不动产权属证书和不动产登记簿的记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

(2)未经登记的房屋建筑面积计算标准

未经登记的私有永久建筑，高度在2.2米以上（含2.2米)的部分，以核定的土地使用面积（指依据国有土地使用证、建设工程规划许可证、批准期限内的临时建设工程规划许可证、房屋修建执照、房地部门的房屋交易机构出具的买卖或过户证明及其他可证明建筑合法性的材料核定的土地使用面积)为基数，实际层数在三层以上（含三层）的，按地面以上三层计算建筑面积；实际层数在三层以下的，按地面以上实际层数计算建筑面积；每层的实际建筑面积小于核定的士地使用面积的，按实际建筑面积计算。其余不计算建筑面积。

相关批准文件记载的未经登记的私有永久建筑的建筑面积大于核定的土地使用面积的，该层建筑面积以记载的建筑面积为准，但实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载土地使用面积或房屋建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，由实施主体委托房屋调查机构实地测量，对于地面以上三层以内且高度在2.2米以上（含2.2米)的...

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