案件基本事实

2021年3月13日原、被告及某某公司签订《房地产买卖居间合同》约定，杨某、郑某将其名下案涉房屋以326万元价格出售给徐某。合同第四条其他约定，杨某、郑某承诺房屋无抵押、无借款、无违章，双方于2021年3月31日签订居间合同后，应于2021年3月31日前补足定金40,000元，2021年6月份起7月份前应于居间方签订上海市示范文本合同。

2021年6月3日，杨某、郑某（甲方、卖售人）与徐某（乙方、买受人）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，原告以285万元购买两被告名下建筑面积为49.83平方米的上海市虹口区房屋。

合同第七条约定：上述房地产风险责任自房地产转移占有之日起转移给乙方。合同第十二条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款（一）第3项约定：甲方承诺于过户前，向房屋所在地的某某机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照房价款的万分之五向乙方支付赔偿金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行，甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门（户籍管理部门）将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。另，双方于2021年6月3日签订《买卖合同之特别协议》载明：甲、乙双方就买卖案涉房屋之房地产总价计326万元，甲、乙双方协商一致同意，签订上海市《房地产买卖合同》总计价款285万元，乙方购买甲方上述房屋装修补偿款计41万元。双方合同签订后，原告按约支付房屋价款，被告按约交付房屋，原告于2021年8月2日成为案涉房屋的权利人。

2023年4月13日XX路街道“美丽家园”小区改造办公室向原告送达的《“美丽家园”整治告知书》，载明：XX路XX弄XX号XX室北面二间露台…，任何单位和个人不得违法搭建（构）筑物、破坏房屋外貎、擅自改建、占用公共部位以及法律法规和规章禁止的其他行为。经查你房屋有上述违法违规行为，请在收到本告知书即日起，于2023年4月20日前自行整改，对逾期拒不整改的，将依法组织强制拆除。上海市虹口区XX路街道XX新村居民委会于2023年9月12日出具的证明载明：2023年5月6日，相关单位对XX路XX弄XX号XX室影响美丽家园建设施工的违章建筑予以了拆除（西北角晒台处违章搭建）。

审理中，原告自认在取得房屋后于2022年6月对案涉房屋进行了装修，案涉房屋所涉的西北角晒台被拆除时的使用功能为房间及卫生间，并未支付过拆除违章建筑的费用。

法院判决

本院认为，原、被告双方在自愿平等的基础上签订了房屋买卖合同，双方均应按约履行，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

本案中，原告称被告隐瞒房屋西北角晒台属于违章建筑的事实导致被拆除造成原告损失，要求被告承担违约责任。被告解释称居间合同上注明无违章系双方至房管部门查询确认无违章情况后由中介确认填写。本院认为，合同签订时原告对房屋的现状及结构已有清晰了解，双方签订合同时房地产登记机构未有违章登记，原告自认取得房屋后进行了装修，所涉部位的使用功能由晒台改为房间和卫生间，现被拆除内容是原告所作装修，而被认定为违章也发生在被告改建之后，故原告以被告隐瞒房屋违章事实导致违章被拆除而要求被告承担赔偿责任的诉请本院难以支持；另关于户籍迁出问题，双方在合同中明确约定了户口迁出内容，现被告因疏忽未明确查知案涉房屋中的户籍情况，未能按约定迁出所有户口属违约，故应承担违约赔偿责任。至于违约金的数额，本院认为，房屋买卖合同主要目的为原告取得房屋物权，被告取得相应对价，现被告已将房屋过户交付，关于双方争议的户籍迁出事宜，合同还约定了逾期超过30日可由原告自行至派出所办理将户口迁至公共户的弥补内容，故被告该违约行为对原告行使合同权利并无实质影响，且被告违约系疏忽所致，无主观故意，现原告合同目的已实现。根据法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，本案中原告并未举证证明因被告该行为造成实际损失。法院结合本案合同的实际履行情况，被告的过错程度及原告的实际损失等，根据公平及诚实信用原则酌情确定违约金的数额。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，五百八十五条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起十日内，被告郑某、杨某向原告徐某支付违约金1,000元；

二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。

 

律师点评

在房屋买卖过程中，卖家的任何承诺必须写入合同条款中才能发生效力。本案中，虽然卖家对房屋搭建不违章进行了口头承诺，买家也因此支付了高于市场价的购房款，但因合同未作约定，故不算卖家违约。买家以搭建违章为由要求卖家承担违约责任缺乏法律依据。