居住权的法律规定：

现行《民法典》第三百六十六条真实确立了居住权制度，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。并且在该法第三百六十七、三百六十八条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，还应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

 

基本案情

原告曾某某

被告陈某某

原被告原系夫妻关系，双方于2009年6月10日经法院调解离婚。民事调解书第三条约定：位于上海市闵行区的房屋归被告所有，原告享有居住权，居住权以双方另行书面约定为准。

当日双方签署《协议书》，对原告的居住权进行了约定。同日双方达成《协议书》，约定："1．陈某某对位于上海市闵行区．.…房屋未出租时，保证曾某某对该房屋享有居住权；2．曾某某对上述房屋享有优先承租权，如果曾某某不承租上述房屋，就不在上述房屋内居住，由陈某某以该房屋对外出租，并作为抵押向银行贷款，由双方商定在上海购买两室一厅的居住房屋，由陈某某与女儿共同居住，并同意曾某某对该新购房屋享有居住的权利。"

原、被告于2009年6月26日签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租上述房屋，租期15年。2020年11月17日，被告提出要求原告在2020年11月20日之前搬出房屋。

原告认为，被告的行为违反了双方关于居住权的约定，严重损害了原告的合法权益，请求法院判令确认原告对涉案房屋享有居住权。

涉案房屋登记的权利人为被告陈某某，类型为办公楼，土地用途为商业，用途为办公房屋。

裁判结果：

一审法院判决：驳回曾某某的诉讼请求。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

案件评析

《民法典》施行前约定设立居住权约效力认定规则，其核心是有关法律条文的解释与选择适用问题。

首先，居住权设定的标的物限于住宅。本案中，涉案房屋登记的类型为办公楼，土地用途为商业，房屋用途为办公，不论其实际用途是否用于居住，均不可以设立居住权。

其次，居住权属于《民法典》新增加的物权类型，《民法典》施行前的法律没有承认居住权的物权效力。基于物权法定原则，即便合同中有对他人住宅拥有居住权的表述，一般也难以得出当事人有设立物权性质居住权的意思表示。

对于居住权，无论是《民法典》第三百六十六条中明确规定的"居住权",还是《婚姻法解释》第二十七条第三款规定的"居住权"，在界定居住这一权能时都应紧密结合权利的客体，即房屋本身的性质。

原《婚姻法》第四十二条规定："离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。"《婚姻法解释（一）》第二十七条第三款对于前述"给予适当帮助"作具体解释，即可以是"房屋的居住权或者房屋的所有权"方面的帮助。

可见，婚姻法及其司法解释中虽然提及居住权，但限于离婚时一方生活困难的情形，且并无民法典中有关居住权内涵、条件等方面的完整表述，婚姻法及其司法解释内容与民法典中居住权制度并不能等同。更何况，居住权以登记作为成立要件，涉案房屋性质为办公用房，并非住宅，不可能进行居住权登记。因此，按照物权法定原则、公示公信原则，原告主张依照婚姻法及司法解释设立涉案房屋的居住权，不可能成立。

再次，本案情形是否应溯及适用《民法典》的相关规定。对此法院认为，新增规定的溯及适用作为法不溯及既往的一种例外类型有其前提，其溯及适用一般并不损害当事人的信赖利益和合理预期。法律的发展有时具有创新性和突破性，一些新规定无法根据当时的法律规范体系通过法律解释得出，甚至与新法出台前的主流实践做法也不一致，对于此类新增规定，因与当事人的合理预期不一致，不应溯及适用。