【案情回放】

    年过六旬的沈某有一处老房是公房性质，原承租人为沈某父亲，一直由沈家父子二人居住。后沈某因刑事犯罪被判服刑，其在老房内的户口也因此注销，刑满释放后，因释放证遗失而未能及时将户籍迁回。同年，沈某的堂妹为解决女儿读书问题提出将母女二人户口迁入，沈父及沈某同意了。但户口迁入后，堂妹母女实际并没有入住。
2013年10月，堂妹未经沈某同意，隐瞒原户口本仍由沈某持有的事实，申请办理了新户口簿，成为房屋户主，该册户口簿内在册人员仅其母女二人。同年11月，堂妹同时以房卡簿遗失为由，提交了新办户口簿等材料向老房的物业管理单位申办新房卡簿，并申请过户、更改户名。就这样，老房的租赁户名从沈父更改为了沈某的堂妹。
2019年年初，老房所在区域面临动迁，沈某这才发现房屋承租人已经从父亲变成了堂妹。而根据规定，只有承租人才有权签订动迁协议，这意味着沈某的权益难以得到保障。由于涉及沈某今后的生活居住利益，基层组织多次组织兄妹调解，但二人始终无法达成一致。2019年6月，沈某向法院提起诉讼，主张其堂妹没有资格作为该房屋承租人，其与物业管理单位形成的房屋租赁关系应为无效。
【以案说法】
    一审法院认为，系争房屋承租人为沈父，从居住的历史状况来看也一直是沈某父子居住；沈某户籍虽因受刑而迁出，但在获释后可依规迁回。因客观原因沈某户籍在羁押场所未能及时迁回，但沈某在本市无其他住房，实际上也住回系争房屋，符合同住人资格。
而堂妹母女二人户口迁入属沈父及沈某的帮助性质，二人未实际入住，其原户籍地为其他处住房，故不应认定是系争房屋同住人。
沈父死亡后，重新确定承租人时应根据租赁房的来源、居住及户籍的历史演变状况、家庭成员亲属关系、他处房屋情况等综合因素，全面审查家庭成员或亲属是否是房屋同住人，现该处物业管理单位确定堂妹为新的承租人，直接损害了沈某的合法权益，故一审判决撤销物业管理单位将系争房屋承租人变更为堂妹的决定。
被告在判决作出后，不服提起上诉。
上海市第二中级人民法院（以下简称“上海二中院”）审理认为，上诉人提出，沈某在2015年5月前即已知晓自己成为了系争房屋承租人，在一年的除斥期间未提出撤销请求，故本案已过诉讼时效。

    法院在审理中查明，上诉人并无证据证明本案诉讼已过时效。且根据查明的事实，上诉人不是系争房屋的原始受配人，其户口迁入是受益于沈某及其父亲的帮助，母女二人并未实际居住，属于空挂户口。

    沈某获释后实际居住系争房屋，可依据规定申请恢复户口，虽因客观情况其户口延迟恢复，但并不能据此否定其为系争房屋同住人之事实。
同时根据确定公房承租人的有关规定，沈某作为原承租人的直系亲属，有资格第一顺位来承继房屋承租人的权利和义务。
上诉人在向物业管理单位申请过户、更改户名时，隐瞒自己和沈某的居住情况及相关户口变动原因，其行为有违民事活动应当遵循的诚实信用原则，而且实际侵害了沈某的合法权益，故物业管理单位确定其为房屋承租人的决定应予撤销。
据此，上海二中院判决驳回上诉，维持原判。
【法辞典】
《上海市房屋租赁条例》
第四十一条　房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。
（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。
前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见》（二）

十二、公有居住房屋承租户名的变更
《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。
承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。
承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；
（三）原承租人的父母；
（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。
承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。

（案例编写：上海二中院 翟珺）

转载自上海市高级人民法院网站