静安区238街坊零星旧城区改建项目房屋征收与补偿方案

2023年8月30日

文章摘要：

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上海申宜禾律师事务所合伙人朱敏律师提醒：

在征收过程中会先后发布补偿方案意见稿和修改稿，由此可以计算出大概的补偿数额，在征收过程中征收部门一般以户（一证为一户）为单位进行补偿，并不对被征收人家庭内部或公房承租人、同住人、私房产权人之间的利益进行分配。被征收人家庭内部或公房承租人、同住人、私房产权人之间的利益分配需家庭内部协商解决，在协商前，建议先了解动迁补偿份额相关的法律规定。若暂时无法达成一致的分配协议，需要提起诉讼，建议提前咨询律师介入，以免错过冻结保全动迁补偿款和取证的时机。

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一、房屋征收与补偿的法律依据

1、国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年国务院令第590号）

2、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（2011年上海市人民政府令第71号）（以下简称《实施细则》）

3、关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规范征〔2012〕9号）、上海市房屋管理局关于延长《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见》有效期的通知（沪房规范〔2021〕10号））

4、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房〔2011〕77号）

5、上海市房屋管理局关于印发《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》的通知（沪房规〔2022〕3号）

6、上海市人民政府印发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发〔2017〕86号）

7、上海市房屋管理局关于进一步做好本市国有土地上房屋征收他处住房核查工作的通知（沪房征收〔2017〕72号）

8、上海市国有土地上房屋征收评估管理规定（沪房规范〔2018〕5号）

9、上海市国有土地上房屋征收评估技术规范（沪房规范〔2018〕6号）

10、其他相关法规和规范性文件

二、房屋征收的目的

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第八条第五项之规定，拟征收该国有土地上的房屋。

三、房屋征收的范围

房屋征收四至范围：东至西藏北路、南至芷江西路、西至共和新路、北至中山北路（部分）。

具体门牌号：西藏北路新赵家宅51-120号、西藏北路老赵家宅25号、西藏北路赵家宅乙弄10号、13号、61-68号、72-73号、83号、95-115号、西藏北路985弄9-22号、西藏北路1011号、1013号、1071弄2-4号、6-15号、芷江西路123弄55-57号、58号（部分）、青云路702号、712号、722号、748-751号、中山北路580-596号(双号）。（详见附图）

四、征收补偿协议主体的确定

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。（注：一个不动产单元发放多本不动产权属证书的，按一证计户。）

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的，按照《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征〔2013〕9号）文件执行。

房屋征收范围内的私有房屋房地产权证所载明的所有人死亡的，应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后，由继承人签约，多个继承人的可以公证委托书或指定的第三方公信人士（详见基地公示名单）当场见证委托过程的形式委托代表签约。

五、居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务

征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

公有直管空置房屋由授权经营管理单位负责清退占用房屋人员搬出原址并交出空房。

六、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

（一）被征收房屋类型的认定

房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》（沪房〔90〕规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市〔2003〕141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。

（二）被征收居住房屋建筑面积的认定

1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定：

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.2米和1.7米）的部分，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积，以上表所列换算系数计算建筑面积。租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的顶层斜阁，经公房管理部门确认后，按照记载面积，以上表所列换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。但高度在1.2米以下且属于唯一承租部位的阁楼，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积。

租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井（园地）、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定：

（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准；房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括房地产权证“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。

（2）未经登记的私有居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

（3）未经登记的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

（4）未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准；1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。无法确定具体建造年份的，根据实地丈量的建筑面积为准，每层认定的建筑面积最多不超过土地使用权证记载的占地面积，实际层数超过3层的，认定到3层，3层以上部位，不予认定建筑面积。

特殊情形：对共同用地范围内的同幢房屋存在多个独立产权的，其中未经登记的私有居住房屋，以实际丈量的建筑面积为准，但认定建筑面积最多不超过该产权相对应的土证记载面积与该整幢房屋实际层数的乘积，实际层数超过3层的，按3层计算，3层以上部位，不予认定建筑面积。

3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补贴（具体详见本方案的建筑面积的残值补贴标准），但经认定为违法建筑的不予补偿。

（三）被征收非居住房屋建筑面积的认定

1、非居住房屋的界定标准：

（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；

（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

（3）房地产权证和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

（4）原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；

在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

（5）市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

2、被征收非居住房屋建筑面积的认定：

（1）有房地产权证的，以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。

（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。

（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。

（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋建筑面积的，按房屋建筑面积计算。

（5）经工商部门核发经营饭店、旅馆营业执照的被征收房屋，可按实际经营部位认定非居部位和建筑面积；其他情况的营业执照，原则上按照被征收房屋底层部位认定非居部位和建筑面积。若相关材料只有非居部位没有确定的非居建筑面积的，可由房屋调查机构实地丈量。

（6）经工商部门核发营业执照的原私有居住房屋且只有唯一部位的，工商部门的相关申请和批准文件中又无营业面积记载的，按取得营业执照时的户籍人员人均建筑面积2平方米计算居住部分建筑面积，剩余部分为非居住部分建筑面积；若经计算，非居住建筑面积小于2平方米的，则非居住建筑面积认定为2平方米，剩余部分为居住部分建筑面积。

（7）被征收公有居非兼用房屋建筑面积的认定：

被征收公有房屋因市或区（县）房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途，产生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或“居改非”审批文件记载的面积为准，居住部分面积按“居改非”前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后，减去认定的非居住部分建筑面积，其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。

3、经工商部门核发营业执照且原始设计为非居住房屋的，应按照非居住房屋进行补偿。在房屋征收决定作出时，房屋内有户籍人员的，不得作为居非兼用房屋，不得享受居住困难户保障补贴。

七、协议生效及履行

作出征收决定之日起至签约期内征收签约率达到95%的，征收补偿协议生效。签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。

本基地设签约期一个月，签约期具体时间另行公告。

征收补偿协议签订之后，被征收人、公有房屋承租人应当依约履行搬迁义务，若协议签订之日在基地集中搬迁之前的，搬迁期限自集中搬迁之日起60天内；若协议签订之日在基地集中搬迁之后的，搬迁期限自协议签订之日起60天内。（基地集中搬迁开始时间详见公告）

被征收人、公有房屋承租人在约定的搬迁期限内不履行搬迁义务，经征收部门书面催告后，仍不履行搬迁义务的，房屋征收部门可以解除已签订的补偿协议，补偿协议约定的权利义务终止。

被征收人、公有房屋承租人因未履行搬迁义务，由房屋征收部门解除补偿协议的，由房屋征收部门报请区人民政府依法作出补偿决定。被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收补偿决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

八、房屋征收补偿方式

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。

征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。

征收企事业单位的房屋《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知》规定办理。由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋和执行政府规定租金标准的私有出租的房屋，被征收人以货币补偿为主。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。

九、征收居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准

（一）征收私有居住房屋：

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估并计算后另行公告。被征收房屋评估价经复核，鉴定后有变动的，评估均价不受其影响。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。经区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。经区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。

被征收房屋属于成套独用工房且在签约期内签约并在协议约定时间内搬迁的被征收人、公有房屋承租人，参照给予套型面积，金额为12平方米建筑面积乘以评估均价。（计算居住困难户保障补贴时，获得的该款项应当计入居住困难户保障补贴的折算公式）。

（二）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋：

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

（三）征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋：

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。

（四）征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋：

征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋，以及依法代管的房屋，租赁关系终止。补偿标准按照上条执行。

（五）居住困难户的优先保障

1、居住困难户的申请和审核：

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。区住房保障机构按照《实施细则》以及本市共有产权保障住房（经济适用住房）的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。

2、居住困难户的保障补贴：

按照本市共有产权保障住房（经济适用住房）面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算公式为：(被征收居住房屋补偿金额+套型面积补贴)÷折算单价÷居住困难户人数；

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米－被征收居住房屋补偿金额。

被征收居住房屋补偿金额=评估价格（公有承租：×80%）+价格补贴+15平方米建筑面积的特定房屋类型套型面积补贴（成套独用工房：评估均价×12平方米建筑面积，若有）

经区人民政府认定本基地折算单价为元/平方米（建筑面积）。

（六）居住房屋的补贴标准

1、装潢补贴：

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按500元/平方米建筑面积给予装潢补贴；被征收房屋属于成套独用工房的，按1000元/平方米建筑面积给予装潢补贴。

被征收人、公有房屋承租人认为其装潢补贴需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估，并按照评估结果予以补偿。不再按照以上标准进行装潢补贴。

2、建筑面积的残值补贴：

以《实施细则》规定的计户单位为基准，每证可以享受一次性建筑面积的残值补贴为5万元/证。

若有下列情形的，可以根据下列标准给予对应的残值补贴：

（1）房屋类型为旧里、新里、“两万户”新工房、独立住宅的公有居住房屋，公房租赁凭证中记载的独用晒台、天井（园地）、阳台、高度在1.2米以下（不含）的阁楼，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补贴；公房租赁凭证中记载的独用楼梯间、走道，不计入被征收房屋的建筑面积，按照记载的面积以评估均价给予残值补贴。

注：上述给予残值补贴的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位，公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补贴。

（2）公有房屋租赁凭证中记载的产权属私的独用部位和私有房屋不动产权属证书（房地产权证）“附记”中记载的部位，按照记载面积的一半乘以评估均价计算残值补贴。

（3）公有房屋租赁凭证中记载为独用部位并收取租金的壁橱（储藏室），以10万元/只给予残值补贴。

（4）仅有土地使用权证而无不动产权属证书（房地产权证）的私有居住房屋，经房屋调查机构实地丈量的，实地丈量的建筑面积超出认定建筑面积的部分大于50平方米建筑面积的，超出部分按照1000元/平方米计算给予残值补贴。

即计算公式为：（实地丈量的建筑面积－认定建筑面积－50平方米）×1000元/平方米。

（5）房屋类型为旧里、新里的私房不动产权属证书（房地产权证），其记载建筑面积以外的搭建部位不予认定建筑面积，但超出50平方米建筑面积的搭建部位，超出部分按照1000元/平方米计算给予残值补贴。

3、搬场、家用设施移装补贴：

（1）搬场补贴：15元／平方米×被征收房屋建筑面积，每证低于800元，按800元／证发放。

（2）家用设施移装费补贴：

①电话移装费每台140元（凭账单）；

②管道煤气移装费用每户200元（凭账单）；

③热水器拆装每台300元（凭账单）；

④有线电视移装费每户300元（凭收据）；

⑤空调拆装费每台400元（凭发票）；

⑥宽带移装费每号140元（凭发票）；

⑦由供电部门批准安装并由被征收人、公房承租人出资的10安培以上电表移装费，按现行有关规定。

上述家用设施移装费补贴，若被征收人、公房承租人无法提供对应凭据或合计低于2500元／证的，按2500元／证计算；合计高于2500元／证的，根据对应凭据按实计算。

4、临时安置费补贴：

（1）被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安置费。计算标准为：

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，每月临时安置费=60元/㎡×被征收房屋建筑面积；

被征收房屋属于成套独用工房的，每月临时安置费=90元/㎡×被征收房屋建筑面积；

按上述公式计算后，每证临时安置费不足6000元/月的，按6000元/月计算。

（2）过渡期限：

自被征收人、公有房屋承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起至所选购的产权调换房屋书面通知办理进户之日止。在过渡期限内按月为单位计算临时安置费，未满一个月的按一个月计算。过渡期限少于3个月的，按3个月计算。

（3）被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，再增加搬家费补贴一次。

（4）过渡方式：自行过渡。

临时安置费不包含在补偿安置协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

5、均衡实物安置补贴：

被征收人、公有房屋承租人选择非实物安置协议，可根据被征收居住房屋建筑面积给予每平方米1.5万元的均衡实物安置补贴，每证均衡实物安置补贴低于40万元的，按40万元计算。

在签约期内签约并按时搬迁的可给予3个月的过渡费补贴，补贴标准参照期房临时安置费标准。

（七）居住房屋的奖励标准

1、签约奖励：

签约期内，对签订征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，每证可获得以下奖励：

（1）签约期内

在签约期之内签订房屋征收补偿协议且至签约期满之日，基地签约率达到95%（含95%）的，按38万元/证给予签约奖励；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。

（2）签约期后

签约期结束后签订房屋征收补偿协议的，按30万元/证给予签约奖励；被征收房屋建筑面积超过30平方米的，超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。

（3）签约率奖励：

在签约期之内签约，至签约期止，基地签约率达到95%（含95%）的，给予2.5万元/证的签约率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止，基地签约率达到98%（含98%）的，增加给予3万元/证的签约率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止，基地签约率达到100%的，再增加给予3万元/证的签约率奖励。

特别说明：签约率=已签约证数÷基地总证数×100%。

（4）早签多得益奖励：

凡在签约期内签订房屋征收补偿协议的，根据签订协议的日期享受早签多得益奖励。在签约期前两天签约的，该项奖励标准为每证10万元，在签约期第三天签约的，该项奖励标准为每证5万元，自签约期第四天开始，在5万元的基础上每天递减500元。

计算公式为：

早签多得益奖励＝5万元－500元/天×签约启动第三天至实际签约日的天数。

2、搬迁奖励：

（1）搬迁奖：

在签约期内签约，在征收补偿协议生效后且宣布搬迁启动之日起60日内搬出原址并交出空房的可按证奖励，每证20万元。

在签约期结束后签约，并在协议签订之日起30天内搬出原址并交出空房的可按证奖励，每证15万元。

签约后，每户免费提供市内搬场车一车次。

（2）提前搬迁加奖：

在“搬迁奖”项基础上，在签约期内签约，并在协议生效后且宣布搬迁启动之日起15天内提前搬迁的，按每证奖励18万元。

在签约期结束后签约，并在协议签订之日起15天内搬迁的，按每证奖励12万元。

（3）搬迁率奖励：

在签约期之内签约，至签约期止或公告的搬迁率计算截止日，基地搬迁率达到95%（含95%）的，给予2.5万元/证的搬迁率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止或公告的搬迁率计算截止日，基地搬迁率达到98%（含98%）的，增加给予4万元/证的搬迁率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止或公告的搬迁率计算截止日，基地搬迁率达到100%的，再增加给予10万元/证的搬迁率奖励。

特别说明：搬迁率=已签约并搬迁证数÷基地总证数×100%。

（4）签约期内签约搬迁的利息奖励：

征收居住房屋（居民）、非居住房屋（个体工商户）的被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在约定的期限内搬迁的，以本方案内规定的被征收房屋价值补偿金额（居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、非居住房屋评估价格）、居住困难户保障补贴（如有）、各类补贴、奖励的总额为基数（但不包括签约率奖励、搬迁奖、提前搬迁加奖、搬迁率奖励、非居住搬迁奖励、过渡费补贴、临时安置费补贴），按照征收公告之日的银行同期一年期贷款年利率的标准计息。（具体计算办法见基地公告）

签约率奖励、搬迁奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

特别告知：本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬离被征收房屋，在向征收人移交空房的同时，被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清，且被征收房屋没有设定抵押。

被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用未结清的，房屋征收部门将暂缓发放该证签约率奖励、搬迁率奖励。

注：已依法按照征收方案作出补偿决定，或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。

（八）除外情况

由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的被征收人不享受本条款的（六）至（七）各类补贴、各类奖励，但可以享受本条款的（七）中的签约率奖励和搬迁率奖励。

十、征收居非兼用的非居住部分或个体工商户的非居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准

本条仅适用于两种情形：居非兼用的非居住部分的补偿、补贴及奖励的计算标准；个体工商户的非居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准。

（一）非居住房屋凭证与营业执照（必须注册在被征收房屋内）齐全，按以下公式计算补偿金额

公有房屋：对公有房屋承租人的非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80％，对被征收人的非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×20％。

私有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积。

（二）停产停业损失补偿

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的，按照《实施细则》第三十五条规定进行补偿。

（三）居非兼用的非居住部分或个体工商户的非居住房屋的补贴标准

1、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴：

对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补贴，每证低于30万元的，可按30万元计算。

2、执照补贴：

对持有合法有效的个体工商户营业执照（必须注册在被征收房屋内）的，在签约并搬出原址交出空房后一年内办理注销手续的，按房屋产权证或公房租赁凭证给予30万元/证补贴。

注：同一证被征收房屋内有多个个体工商户营业执照的，仍按照一证予以补贴。

执照补贴不包含在补偿协议中，在相应营业执照注销后（如有多个营业执照的需一并注销）另行签订结算单。

非个体工商户营业执照不享受本补贴。经营场所为流动，但营业执照登记在被征收房屋内的运输类个体工商户营业执照，可参照享受本补贴。对认定为居住房屋但被征收房屋内注册有个体工商户营业执照的，可参照享受本补贴。

（四）居非兼用的非居住部分或个体工商户的非居住房屋的奖励标准

1、签约奖励：

（1）签约期内

被征收人、房屋承租人在签约期限内签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予10000元/平方米的协议签约奖励，每证低于55万元的，可按55万元计算。

（2）签约期后

被征收人、房屋承租人在签约期限外签订房屋征收补偿协议的，按被征收非居住房屋建筑面积给予8000元/平方米的协议签约奖励，每证低于40万元的，可按40万元计算。

（3）签约率奖励：

在签约期之内签约，至签约期止，基地签约率达到95%（含95%）的，给予2.5万元/证的签约率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止，基地签约率达到98%（含98%）的，增加给予3万元/证的签约率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止，基地签约率达到100%的，再增加给予3万元/证的签约率奖励。

特别说明：签约率=已签约证数÷基地总证数×100%。

注：居非兼用的非居住部分按证不重复计算，根据居住部分标准按证给予签约率奖励。

2、搬迁奖励：

（1）搬迁奖：

被征收人、房屋承租人自协议签订之日起60日内搬出原址交出空房的，可按证给予10万元/证的奖励。

在签约期内签约的，且被征收人、房屋承租人自协议签订之日起15天内搬出原址交出空房的，可按证再给予10万元/证的奖励。

（2）搬迁率奖励：

在签约期之内签约，至签约期止或公告的搬迁率计算截止日，基地搬迁率达到95%（含95%）的，给予2.5万元/证的搬迁率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止或公告的搬迁率计算截止日，基地搬迁率达到98%（含98%）的，增加给予4万元/证的搬迁率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止或公告的搬迁率计算截止日，基地搬迁率达到100%的，再增加给予10万元/证的搬迁率奖励。

特别说明：搬迁率=已签约并搬迁证数÷基地总证数×100%。

注：居非兼用的非居住部分按证不重复计算，根据居住部分标准按证给予搬迁奖励。

签约率奖励、搬迁奖励不包含在补偿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。

被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用未结清的，房屋征收部门将暂缓发放该证签约率奖励、搬迁率奖励。

注：已依法按照征收方案作出补偿决定，或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。

（五）居非兼用房屋的计算：

征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择非实物安置的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算补偿金额，合并后的补偿金额为该房屋的补偿金额。

被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的，应当按照上述合并后的补偿金额，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当按照上述合并后的补偿金额进行折算。

折算公式为：（被征收居住房屋补偿金额+被征收非居住房屋补偿金额）÷折算单价÷居住困难人数；

保障补贴=折算单价×居住困难人数×22平方米－（被征收居住房屋补偿金额+被征收非居住房屋补偿金额）。

被征收非居住房屋补偿金额=评估价格（公有承租:×80%）

（六）征收居住和非居住兼用的房屋，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算上述各项奖励。

只有非居住部分，没有居住部分的全非居（个体工商户），在签约期内签订房屋征收补偿协议的，增加签约奖励18万元。

（七）除外情况

由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的第（三）款第2条以及第（四）款的各类补贴、各类奖励。

十一、征收非居住房屋（个人或单位）的补偿、补贴及奖励的计算标准

本条适用于除第十条以外的其他类型非居住房屋的个人或单位，房屋用途为非居住，包括但不限于营业、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公、工业、教育等。

（一）非居住房屋（个人或单位）建筑面积和用途的处理

1、非居住房屋的建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准。未经登记的建筑面积，以规划土地批准文件记载为准。实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的，以实际建筑面积为准。未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，未经认定为违法建筑的，可以给予残值补贴。

2、非居住房屋的用途，按照房地产权证记载的房屋用途进行补偿。未经登记的房屋，按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。未经批准改变房屋用途的，不得按照改变后的用途进行补偿。

（二）征收非居住房屋（个人或单位），按以下公式计算补偿金额

私有房屋：非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积。

（三）停产停业损失补偿

因征收非居住房屋（个人或单位）造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。具体计算公式为：被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×10%

个人或单位认为其停产停业损失超过上述规定标准的，由评估机构对个人或单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益，结合个人或单位所属行业特点进行评估。停产停业期限根据个人或单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收决定作出或征地房屋补偿方案批准后，个人或单位在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿。

个人或单位对评估结果有异议的，可以按照《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

（四）征收非居住房屋（个人或单位）的补贴标准

1、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴：

对被征收非居住房屋（个人或单位）内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，给予每平方米4000元的补贴，每证低于12万元的，可按12万元计算。

个人或单位认为其装潢补贴、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等需经评估确定的，应当向房屋征收部门提供相关费用的证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对其进行评估，并按照评估结果予以补贴。

2、建筑物的残值补贴：

（1）对被征收房屋未经登记且未经规划土地部门批准建造的建筑物，未经认定为违法建筑的，按该建筑物实际建筑面积给予1000元/平方米的残值补贴。

（2）非居租赁合同的《租赁房屋及其附属设施、设备清单》中记载面积的独用阁楼，按照记载面积的一半乘以评估均价计算残值补贴，已计入非居租赁合同建筑面积的阁楼除外。

（五）征收非居住房屋（个人或单位）的奖励标准

1、签约奖励：

（1）签约期内

非居住房屋（个人或单位）的被征收人、公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议的，可按照被征收非居住房屋补偿金额[即：非居住房屋补偿金额（公有房屋:×80%）、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的5%计算签约奖励，每证低于20万元的，可按20万元计算。

（2）签约期后

非居住房屋（个人或单位）的被征收人、公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议的，可按照被征收非居住房屋补偿金额[即：非居住房屋补偿金额（公有房屋:×80%）、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的3%计算签约奖励，每证低于15万元的，可按15万元计算。

（3）签约率奖励：

在签约期之内签约，至签约期止，基地签约率达到95%（含95%）的，给予2.5万元/证的签约率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止，基地签约率达到98%（含98%）的，增加给予3万元/证的签约率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止，基地签约率达到100%的，再增加给予3万元/证的签约率奖励。

特别说明：签约率=已签约证数÷基地总证数×100%。

2、搬迁奖励：

（1）搬迁奖：

非居住房屋（个人或单位）的被征收人、房屋承租人在征收补偿协议生效后且宣布搬迁启动之日起60天内搬出原址交出空房的，可按照被征收非居住房屋补偿金额[即：非居住房屋补偿金额（公有房屋:×80%）、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的10%计算搬迁奖励，每证低于30万元的，可按30万元计算。

（2）搬迁率奖励：

在签约期之内签约，至签约期止或公告的搬迁率计算截止日，基地搬迁率达到95%（含95%）的，给予2.5万元/证的签约率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止或公告的搬迁率计算截止日，基地搬迁率达到98%（含98%）的，增加给予4万元/证的签约率奖励。

在签约期之内签约，至签约期止或公告的搬迁率计算截止日，基地搬迁率达到100%的，再增加给予10万元/证的签约率奖励。

特别说明：搬迁率=已签约并搬迁证数÷基地总证数×100%。

注：已依法按照征收方案作出补偿决定，或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。

（六）除外情况

由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的第（四）款第2条以及第（五）款的各类补贴、各类奖励。

十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法

详见《静安区238街坊零星旧城区改建项目产权调换房屋选购办法》。

十三、房屋征收评估机构选定

本基地房地产价格评估机构由房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，经房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人按照简单多数的原则投票确定评估机构。