房地产开发公司普遍具有较高的负债率，在开发过程中一般会将国有土地使用权、在建工程、竣工的商品房等进行抵押以获取贷款。近年来，随着房地产市场调控政策的加码特别是“三道红线”政策的出台，许多房地产公司因债务杠杆过高，无法继续获得贷款而陷入债务危机。若房产已办理预售许可，购房者在预售许可证有效期内与房产开发公司签订了购房合同，支付了购房款并实际占有房屋，在对该房屋享有抵押权的债权人申请强制执行案件中提出执行异议是否可以排除强制执行呢？

根据法律规定，拥有担保物权的债权人享有优先受偿权。而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的优先受偿权。故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。

但是购房者若要排除抵押权人的强制执行，需要满足特定的条件。

 

案例

最高人民法院民事判决书【（2021）最高法民再189号】（截选）：

基本事实

新永秀公司拖欠红岭公司借款6000万元，新永秀公司以自己名下商铺为该项借款设定抵押，并办理了抵押登记手续。因新永秀公司到期不能偿还该笔借款，红岭公司提起诉讼后，红岭公司与新永秀公司就该项借款达成调解协议，并由红岭公司向法院申请强制执行。法院查封了包括购房者吴英莲、邝必才购买的含永秀国际小区Ａ栋一层01商铺在内的登记在新永秀公司名下位于定安县西侧永秀国际494套房产。而购房者吴英莲、邝必才于2018年5月与新永秀公司签订《永秀国际商品房认购书》，2018年6月11日，正式签订《定安县商品房买卖合同》，并同时支付了全部购房款共817740元。

法院经审查吴英莲、邝必才提起的执行异议之后，中止对吴英莲、邝必才购买的永秀国际小区Ａ栋一层01商铺的执行。2020年1月7日，红岭公司向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。

地方法院判决

一审法院判决：驳回红岭公司的诉讼请求。案件受理费11974.4元，由红岭公司负担。

红岭公司不服提起上诉，二审法院认为：

1. 吴英莲、邝必才购买该商品房不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。
2. 吴英莲、邝必才已合法占有案涉房屋的问题。
3. 吴英莲、邝必才已经支付了全部购房款。

根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，吴英莲、邝必才就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，红岭公司的上诉请求不能成立。驳回上诉，维持原判。

红岭公司向最高人民法院提起申诉，请求再审。

 

最高人民法院观点

最高人民法院经审理后确认上述案件事实，并认为：

本案系申请执行人执行异议之诉再审案件，审理重点是吴英莲、邝必才对案涉房屋享有的民事权益能否排除强制执行。

《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。

本案中，吴英莲、邝必才所购标的物为永秀国际小区A栋一层01商铺，具有鲜明的投资属性，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。

抵押权人放弃抵押权必须有具体明确的意思表示。本案中，虽然红岭公司两次向房产管理部门出具同意为案涉商品房办理预售许可证延期手续，但是，这并不意味着红岭公司放弃就案涉商品房设定的抵押权。在案涉商品房抵押登记尚未涂消的情况下，红岭公司就案涉商品房设定的抵押权应当依法受到保护。原审法院认定吴英莲、邝必才购买案涉商品房不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，属于适用法律错误，应当予以纠正。

《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。根据查明的事实，平安银行是执行标的物的登记抵押权人，红岭公司是实际抵押权人，案涉定安县他项（2014）第105号土地他项权利证明书、房建定城镇字第××号在建工程抵押登记证仍然有效，吴英莲、邝必才作为一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。故吴英莲、邝必才对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许对永秀国际小区Ａ栋一层01商铺采取查封、评估、拍卖或变卖等强制执行措施。

综上所述，原判决适用法律错误，应予纠正。红岭公司的再审请求成立，应予支持。

律师意见

在《九民会议纪要》出台前，该类案件的裁判标准一直不统一。《九民会议纪要》第125、126、127条对商品房消费者的权利与抵押权的关系进行了专门的规定，规定符合下列情形的依法支持购房者提出的执行异议：

一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

三是已支付全部价款或者约定总价款的百分之五十，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

四是非因买受人自身原因未办理过户登记。

五是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”

对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定。如果购房者是以投资为目的购入房产，则不受该条规定的保护。以本案为例，购房者购买的是明显具有投资目的的商铺，故最高人民法院认为不属于被保护的范畴。同理，若购房者在同一城市购买的第二套、第三套投资性房产，即使已经签订购房合同并支付了房款，也不能排除抵押权人的强制执行。但若购房者是为了满足自身居住需求而购买的房产，不但抵押权人物权进行拍卖执行，还可以对抗建设工程施工方的优先受偿权。

因此，购房人需特别留意开发商的资信情况，以免自己交付了房款，房屋却被拍卖抵债，最后钱、房两空。