律师前言

由于政策原因，购房者向银行申请贷款审批过程中经常会发生各种变数，导致贷款审批不能通过或者贷款发放时间晚于购房合同约定的时间。在这种情况下，开发商解除购房合同并要求购房者承担违约责任是否会得到法院支持呢？

我们在全国各地法院检索到类似许多案件，裁判标准并不统一。有的支持开发商解除购房合同并判决购房者承担违约责任；也有法院支持购房者继续履行购房合同的请求。

北京高院的一则再审改判案例运用充分的说理，最终判决合同继续履行，但购房者应承担相应的违约责任。契合商事合同鼓励交易，同时维护交易安全的原则。

案例：因政策原因导致贷款延迟发放，合同应继续履行

裁判要旨

案件基本事实

2012年6月16日，某房产开发公司与购房者王女士签订了预售合同及其附件，约定购房者王女士（买受人）购买某房产开发公司（出卖人）开发的涉案房屋，房屋预测建筑面积共244.13平方米，房屋总价款808万元。合同附件五对付款方式约定为商业银行贷款付款，其中首期价款243万元须于签署预售合同及补充协议当时付清，余款565万元须于签署预售合同及补充协议之日起90天内付清。合同附件十一为“补充协议”。补充协议第五条第（一）款约定：“买受人采用贷款付款方式的，买受人需按预售合同附件五约定的期限向其选定的法定贷款机构提交符合要求的申请贷款所需的全部材料，并向法定贷款机构提出正式借款申请。”

并在合同附件中约定若购房者未在约定期限内付款，开发商可以解除合同并追究购房者的违约责任。

购房者向银行申请贷款时，银行发现申请人名下另有一套平房，属于限购对象。但经查询北京市住房和城乡建设委员会于2012年4月26日颁布实施的《〈关于落实本市住房限购政策有关问题的通知〉执行中有关问题的说明》，发现名下拥有平房并不属于限购对象。后银行批准了该贷款申请。但开发商以贷款审批逾期为由，拒绝配合提供合同原件协助申请贷款，并告知购房者合同已经解除，并诉至法院要求购房者承担违约责任及各项损失近百万元。

初审法院判决解除合同

该案经北京市朝阳区人民法院，北京市第三中级人民法院审理后均判决购房合同解除，购房者需承担违约责任并赔偿95万元。购房者不服，向北京高院申诉。

北京高院改判支持继续履行合同

北京高院审理后认为再审确定本案的争议焦点为：是否应该确认某房产开发公司解除合同的效力，双方当事人的合同是否应当继续履行。

高院再审认为：法律设置合同解除的目的是在解决合同有效成立之后由于主客观情况发生变化，合同的履行成为不必要或不可能，如果再让合同继续发生法律效力，约束当事人双方，则不但对其中一方甚至对双方有害无益，而且很有可能会阻碍市场经济的顺利发展这样的问题。如果合同履行虽有一定迟延，但在合同解除前合同已经处于可履行状态，且合同的履行并不导致合同目的落空，也不会损害双方当事人的利益，则可以要求迟延一方承担一定违约责任而不是解除合同。

故改判支持购房者要求继续履行合同的诉请，但考虑到合同明确规定了合同的履行期限，购房者王女士迟延付款确实给某房产开发公司造成一定的损失，故购房者王女士应当承担相应的违约责任、给予某房产开发公司一定的违约金。本院在综合考虑双方的合同约定、合同履行情况、双方的过错程度、双方在合同履约后的预期利益等因素，酌定购房者王女士给付某房产开发公司相应的违约金10万元。