在大多数新房和二手房交易中，买卖双方均会预先签订一份意向合同，而且一般都会交付一定数额的定金以锁定交易机会。一般来说，预约合同的目的在于约束双方在在将来一定期限内订立本约合同（正式合同）；但是有的意向书会详细约定房屋的面积，交房/过户时间，房产价格，付款比例和期限，税费分担方式，该类意向合同也具有了本约合同的性质，如果实际履行条件已经成就，或者双方均履行的，则无需另行订立本约合同。

一、房产预约合同的形式

在房产销售中，基于法律或事实上的障碍，出卖人未必能立即与买受人签订房产买卖合同，此时，买卖双方往往会签订一份房产认购书，对房产买卖的相关事宜进行初步确认，待法律或事实上的障碍消除后再签订房产买卖合同。实践中，房产认购书有多种形式，如订购书、预购书、意向书、允诺书、购买房产的定金收据、原则协议、谅解备忘录等。预约合同是独立有效的合同，当事人应当严格履行合同义务，但预约合同不能强制实际履行。预约合同的当事人只是负有将预约推进到本约的义务，并无必须缔结本约合同的义务。

二、房产预约合同的违约责任

双方当事人在房产预约合同中约定违约责任的，按照合同约定承担相应的责任。

违反预约合同应承担损失的范围，应以机会损失为基础，不超过履行利益为限，综合考量案情予以确定。预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围，即信赖利益的损失不能超过履行利益损失，故违反预约合同应承担损失的范围原则上不应超过可得利益的范围。

如果买房人交付了定金，则依据《最高人民法院关于审理房产买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定处理。该条中的不可归责于当事人双方的事由，是指如签订认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等情形。总之，因不能归责于买卖合同双方当事人的原因致使本约不能签订时，返还定金即可。

除此之外，则应当按照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条（当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。）、第五百八十七条（债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。）处理。

最新法律规定

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条 当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。

当事人通过签订意向书或者备忘录等方式，仅表达交易的意向，未约定在将来一定期限内订立合同，或者虽然有约定但是难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容，一方主张预约合同成立的，人民法院不予支持。

当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。

第七条 预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。

人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。

第八条 预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。

前款规定的损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。